由观点新媒体主办的“城市观点论坛武汉行”于今日下午（3月27日）在武汉隆重开幕。

　　本次论坛官方网站观点网对论坛进行全程网络直播，以下是直播实录。

　　金融海啸中的大武汉地产转型

　　2009城市观点论坛武汉行

　　时间：2009年3月27日星期五下午14：00

　　地点：香格里拉

　　主持人：亲爱的各位来宾，大家好，欢迎大家来到2009城市观点论坛武汉行现场，请允许我代表本次论坛的主办方，观点新媒体，及协办支持单位，欢迎大家的到来！过去的一年，地产从炎夏到寒冬的突然转折，让行业开始了普遍的反思，随着金融危机和楼市调整的加深，房地产酝酿着变革，虽然我们走过了艰难的2008年，但是我们如何在2009年把握房地产市场的脉搏和行业政策的走向？中国房地产经历了这一轮深度调整之后如何更好更积极的走向未来，我们更希望了解在经济调整中，我们的产业政策会如何制订，与房地产息息相关的金融政策及信贷政策会如何改革？而武汉作为过去两年重要性房地产投资的热点城市之一，在2008年之后，武汉与大多数在那个时间里房地产投资风生水起的城市一样，面临着房地产发展后续乏力的现实，在当前的现实状况下，如何保持大武汉地域特色中的城市建设与地产发展，武汉房产企业要如何完成自身的调整与转型？因而，我们今天要在这里讨论金融海啸中的大武汉地产转型，谢谢各位来宾的支持与参与！

　　下面请允许我介绍一下今天到场的来宾，他们是：

　　著名经济学家，建设部政策研究中心主任陈淮先生

　　著名经济学家，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生

　　北京中坤投资集团有限公司董事长黄怒波先生，

　　武汉市政协副主席邹国林先生，

　　湖北省企业联合会副会长涂焱生先生，

　　湖北省银行业协会副会长陈慈洲先生

　　武汉市开发办副主任（严宽）先生，

　　武汉市蔡甸区区委常委，武汉后湖区生态新城指挥长李涛先生。

　　佛山市顺德区乐华陶瓷洁具事业部总经理方春先生，

　　加拿大宝佳建筑师有限公司驻华代表高志先生，

　　武汉百强房地产开发有限公司董事长（）先生，

　　兰德咨询（中国）有限公司总裁宋延庆先生

　　优势传媒董事长（）先生，

　　三人行置业机构董事长（陈勇）先生，

　　湖北金融网总裁（）先生，湖北长江商报社总经理叶胜先生，

　　观点新媒体出品人，博鳌论坛秘书长陈诗涛女士，

　　下面，我们有请今天会议的主办方及协办单位的相关负责人致辞！我们首先有请武汉市政协副主席，民建武汉市委主委邹国林先生。有请！

　　邹国林：尊敬的各位领导，专家学者，及企业家的朋友们，大家好。首先，我代表武汉市政协，民建武汉市委向大家能光临今天的论坛表示欢迎！房地产行业作为我国国民经济的一项重要的支柱性产业，在过去的几年为我国的经济增长作出了重要贡献，但从08年下半年开始，在经历了连续几年的高速增长后，全国的房地产行业进入了调整期，武汉市的房地产业也在这个调整期中收到了冲击，给武汉经济增长带来了较大的压力，今天众多房地产经济学家，经济界的学者们，还有房地产界的精英们，借这次论坛的机会共同研究和探讨武汉房地产目前所面临的形势和发展对策和机遇，我们感谢主办方对这次论坛所作出的各项工作和努力，同时也希望各位专家级业界朋友能在论坛上畅所欲言，为武汉房地产业早日走出困境积极建言献策，为武汉的发展作出贡献，谢谢！

　　主持人：谢谢邹国林先生，接下来有请湖北省企业联合会副会长涂焱生先生。

　　涂焱生：尊敬的各位领导专家学者下午好，今天来自房地产企业的代表参加2009城市观点论坛武汉行的举行，首先我代表湖北省企业家协会，企业联合会对这次论坛的顺利举行表示热烈的祝贺，在过去的一年，我国经历了罕见的金融危机，多年来一直未我省经济增长注入了强劲活力的行业，从08年起，出现了销售困难局面，在楼市寒冬中我们终于感受到了深深的寒意，为此我们出台了各种措施，现在已经有了初步的成效，本次论坛的举行为湖北省房地产业和经济学界提供了良好的交流机会，相信通过论坛，通过各位的共同努力，一定能够为武汉市的房地产行业的发展提供有力的帮助，为我们的楼市尽快走出严冬作出重要的贡献，最后我代表湖北省企业联合会对观点，长江商报，湖北金融网表示感谢，并祝论坛圆满成功，谢谢大家！

　　主持人：接下来有请湖北省银行业协会副会长陈慈洲先生。

　　陈慈洲：各位领导，各位来宾，大家下午好，首先我代表湖北省银行业协会对本次论坛的召开表示热烈的祝贺，改革开放以来，特别是1998年进一步深化城市住房改革以来，我国的住房改革得到了快速的发展，城市居民的住房条件得到了极大的改善，不期而至的金融危机严重冲击了业和银行业的发展，但我们有理由相信困难是暂时的，有国家政策的支持，有各位专家的指导，房地产业和房地产信贷一定会回暖，我希望借助这次论坛的机会，与会的各位朋友能够积极探讨在金融危机的压力下，银行和房地产业合作共赢的两侧，最后谢谢大家！

　　主持人：谢谢陈慈洲先生，接下来有请湖北长江商报社总经理叶胜先生。

　　叶胜：感谢大家在帮忙之中前来参加2009城市观点论坛武汉行的活动，我代表长江商报社对各位嘉宾的光临表示热烈的欢迎！今天的主题是，金融海啸中的大武汉地产转型，金融风暴对于武汉的实体经济的影响已经从房地产，电力，钢铁能源行业转导至先导性产业，如果这种危机进一步蔓延，对于武汉房地产行业将是严峻的考验，所以今天邀请大家济济一堂讨论这个话题是十分必要的，武汉之所以称为大武汉，在我看来，这不仅是城市范围的大，更是一种发展空间的大，武汉在这样的环境下将拥有无限大的发展空间，目前多家美国中小企业在金融风暴中逆势进驻武汉，这信号表明，在金融危机中武汉反而成为外资产业转移内资的新热点，我希望今天的讨论也可以为武汉的地产行业指引一个大致的方向，如何化解危机，如何利用好外资的青睐，我相信今天有这么多的专家和名流欢聚一堂，对武汉的房地产业一定会起到促进和引领的作用，谢谢大家！

　　主持人：好，谢谢叶胜先生，下面我们有请湖北金融网总裁，汉银资本董事总经理杜汉武先生。

　　杜汉武：非常荣幸能够在香格里拉这个温暖的地方和各位朋友欢聚一堂，共商地产大计，其实我们是在做政府想做而不敢做的事情，作为活动的主办方之一，我首先想表示感谢，在这个非常时期，这么短的时间，我们能够汇集这么多的精英出席会议，并不是一件容易的事，所以我这里要特别感谢我们一些协办单位，也就是我们今天到会的领导和专家，特别是政协的邹国林主席，还有银行业协会的副会长，长江商报社的叶总，另外还有远道而来的贵宾，也是我特别敬仰的各位专家的支持，不久前，樊纲先生，夏斌先生，康敏先生等先生重量级专家也都参加过我们的活动，正是因为这些专家的辛苦劳作才能有我们今天的思想盛宴。其次是愿望，既然是开会，就应该有收获，收获怎么体现呢？第一，就是借这个开会的时机畅所欲言，呼吁建议政府明确的尽快的推出房地产方面的各项救市措施，同时我们也应该借助这因一个会议的时机充分的沟通，搭建一个引起合作的桥梁，我们的市场现在不却资金，也不缺好的项目，缺的是信息和资金的充分沟通，我们解决了这个事情，企业就能够多一条生存和发展的道路，那么这一点也是我们正在做的事情，以及我们以后努力的方向，那么最后预祝2009城市观点论坛武汉行圆满成功，也预祝我们房地产界从现在开始能够逐渐作出低谷，像我们这两天的股市一样是一条一直往上的红线，谢谢大家。

　　主持人：谢谢杜汉武先生，接下来我们有请观点新媒体出品人，博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士。

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾下午好。

　　

　　还记得两年前我们也是在这里举办了07武汉行活动，今天面对各位新老朋友真可谓感慨良多，当时我还及得很多业界朋友都是意气风发。到了今天，房地产面临着巨大的变化，观点新媒体作为行业的记录者也一直见证和关注着行业的变化，我想今天所有的与会者或者经过长期耕耘的行业者应该不会慌张，关键看我们如何应对。

　　所以我们特别邀请了陈淮博士，黄博士，巴博士为我们答疑解惑，作为我们观点新媒体，09年我们将携手各路媒体将继续行走中国，而6-8月我们将继续举办09年的博鳌房地产论坛，我真的很希望无论是夏天的博鳌还是12月的广州，到时我们可以看到全中国的房地产商行业更健康，大家活得更好，最后我感谢长江商报，湖北金融网和所有的协办单位，因为大家的携手合作才能使我们大家相距在这里，谢谢大家！

　　主持人：谢谢陈诗涛女士，主办方及各单位的致辞正式结束，接下来我们将进入今天武汉行今天的议程，金殿的议程包含以下主题，第一房地产金融政策及信贷政策，第三，金融海啸中的大武汉地产转型。我们知道，经历了2008年的调整以及相关政策的不断出台，救市已经成了常态，楼市急转直下，政策的研究与制订已经更为行业所瞩目，房地产离不开土地与资金，房地产受宏观经济和产业政策的影响尤为严重，所以国家政策的细微变动都将对行业产生深远的影响，09年的政策走向将直接影响到房地产的资金链和金融信贷政策的调整，好，下面我们正式开始演讲环节，本次武汉行论坛我们将分别请出著名的经济学家，建设部政策研究中心主任陈淮先生，著名经济学家，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生，北京中坤投资集团有限公司董事长黄怒波先生，佛山市顺德区乐华陶瓷洁具有限公司大客户经理孟义先生为大家做精彩的演讲，演讲完毕还有提问的环节，嘉宾将回答听众的提问，另外还会有两位评论员为大家点评。

　　首先我们请评论员上台就坐，他们是武汉市经济研究所所长王涛先生，加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生。在请出特约评论员之后，我们将请出首位演讲嘉宾，有请陈淮先生！陈淮先生的演讲题目是经济调整过程中的产业政策制定的主要方向，有请！

　　陈淮：谢谢主持人，谢谢大家。在这么多人面前讲话有些紧张，今天很郁闷的是巴曙松先生在我后面讲，他一定会对我多加批评，所以我更不敢讲。首先我声明我是守规矩的，我会讲20分钟，4个问题，另外我一定要说明一下，我不是官员，我是学者，我不吃朝廷俸禄的，巴教授是吃朝廷俸禄的，我不是。我们今天这个演讲主办方出的题目让我三天三夜没有睡着觉，因为它包含了行业转型，产业政策，还有金融海啸，这三件事情其实是没有什么联系的。

　　我们房地产的行业转型有四个方面，第一单边上帐暴跌的行情没了，不断波动的行情将成为常态，那种单边上涨的非常态市场已经过去了，一个行业和产业的发展市场初期，不成熟的时期才会有这样的行情，比如说我们的故事，比如说再远一点的20年前家电市场才会有这样的事情，正常的市场波动不会是这样的，我们不能把非常态等成常态。第一个转型得应对一个不断的有上涨有下跌，不断的存在着波动，不断的孕育着风险释放的市场。第二个，弄快地就能盖房子挣钱的时代过去，每个开发企业都能活着的时代过去，优胜劣汰的时代来了，中国的家电业辉煌的时候曾经出过非常多的名牌，北京的雪花冰箱，牡丹牌电视机，水仙牌洗衣机，这些名牌在市场转型过程中不能适应，灰飞烟灭了，但并不妨碍中国的家电业产业成长为世界一流的家电产业，优胜劣汰的过程并不仅仅是在家电业出现过，在我们的证券市场也同样存在，大家得做好这个准备，让自己成为活下去和发展壮大中的优秀的个体，第三个转型，救市的短暂过程已经过了，我们的转型从依靠政府转向依靠市场的时代来了，我们今天讨论武汉的房地产市场的发展，尤其让我想到一个历史，整整100年前，如果历史不拐弯的话，我们的武汉是今天的上海那个地位，资本最初是在武汉落脚的，我们有京汉铁路，有中国唯一的枪械制造汉阳造，但是100年前，辛亥革命前后到五四运动这一段，上海的民族资本转了一个圈，才有了今天的上海，所以我要特别提示武汉的朋友，我们又到了历史的转折期，想成为国民经济的重要支柱产业，要想成为有生命力的产业，一定要摆脱对政府的依靠。第四个转型我们得从不管什么样的房子都卖得出去，造一个地中海风情，尊贵豪宅，起个名就能让消费者接受的时代过去了，技术先进，功能完善，节能节材节水节地，适宜人居住的房子越来越成为新的需求，特别是请大家注意到的一个中长期的变化，就是我们从最开始的核心市区盖房子的过程将逐步随着中国城市化的推进，快速轨道交通网的建设，我们大型特大型的城市分布，将会出现国际上经验已经证明的分布方式，中产阶级住在离核心市区大概30-50公里以外的地方，我们不仅有长三角珠三角，而且有了（）城市群，不仅有了沿海城市带而且有了西部的成渝城市群，有了东南亚贸易区为题材的西南城市群，还有我们中部的循环经济也好，综合配套改革城市群，和南边的长株潭城市群，再加上大家从这40000亿前后可以看出，两个城市之间的快速轨道交通网的建设，将使原来的购买者空间地域的选择发生非常大的变化，符合规律的房地产业发展可能也是一个转型。这是转型。

　　第二个大家说产业政策，我们刚才主持人在主持此里多次出现产业政策，我纠正一下，利率也好，税收也好，都不是产业政策，那是宏观调控政策，产业政策是有关于产业技术进步发展，产业内部和企业内部各个大中小企业的组织关系，以及产业和国民经济之间的关系，以及产业的国际竞争力问题，涉及这样的政策才是产业政策，我们房地产在过去几年发展当中缺的恰好是产业政策，由于缺乏了产业强大系统的产业政策使这个市场和我们的企业发展不得不随着短期的宏观调控政策而随波逐流，利率，税收是宏观调控政策，经济适用房住房保障体系是公共保障政策，都不属于产业政策，我是研究产业政策科班出身，关于房地产业是国民经济重要支柱产业的判断是产业政策，加快这个产业内部优胜劣汰的淘汰，淘汰弱体是产业政策，我们的产业政策发展方向基本上是这样的，再加上促进成效协调发展方面的政策，这才是产业政策，时间关系不多说了。

　　最后说一点形势判断和金融危机。为什么呢？因为我前面说了，最近两三年来房地产的问题都是被金融专家给讲了，金融专家没把他们那方面研究好，反而给我们弄出个金融海啸，今天我们讲一下金融，让金融专家也知道一下什么叫金融，什么叫深层次。中国当前能不能率先走出金融海啸的阴影？能。什么依据？大家想想，到今天，到昨天奥巴马也跟温总理学着跟网民对话去了，我们的领导人跟网民对话他也跟网民对话，但是他比我们慢了整整一拍，赶上这一拍还不容易。全世界应对金融危机的普通做法是减税，援助低端群体，这个阶段已经过了，从最近大家讨论旅游消费什么的可以看出，以低端群体为救助对象的措施已经过了，但是现在中国和美国的区别在哪里呢？美国的政府刺激经济的政策，比方说美联储拿出的资源现在还用在补窟窿的时候，中国不是这样，中国现在的政策资源已经实实在在投入到刺激增长的阶段，打个通俗的比方，美国还在抢救室里面，中国也得病了，但是我们现在已经出院了，我们吃点药就能重新上班了。这么一个区别，中国已经领先了一拍，我们认为已经不需要再去讨论中国能不能率先走出这个阴影，我们已经在走了，而且我们也很高兴的看到，从当前的媒体舆论上，我们自觉不自觉的从讨论政府怎么拿钱，制订什么拯救计划上，转移到讨论市场能不能回暖，这已经反应出大家的注意力已经从最初的治病救人转移到发展阶段了，春江水暖鸭先知，希望我们在座的来宾感受到这个春江水暖，中国经济在这场金融海啸中屹立不倒，而且率先走出阴影，行不行？没有问题。

　　我们房地产业仍然成为国民经济重要支柱产业，并且进一步发展壮大，行不行？没有问题。但是，在大家当前说交易量回升，小阳春这些说法中，房价会不会上涨？不一定。我们当前的房价影响因素中，和供求关系无关的因素在左右房价，请听好，和供求关系无关的因素在左右佛家，这句话很重要，第一个因素是重置成本的下降导致房价回升并不存在市场基础，钢材，水泥，土地价格，企业再生产的成本才是真实成本，你库存购入的原材料成本不是你的真实成本，进行在生产的时候你买入同样的土地，每平方米的楼面价，你在这个产品的销售只能按重置成本算，去年媒体说开发商暴利了，2000块一平米的楼面价，房子卖那么贵，中间挣了多少多少钱，其实当时其中有一部分就是重置成本上升，这些钱并装不到开发商的口袋里，因为除非他退出市场，只要他还要干，他就必须按照上涨价格补充自己的要素消耗，当前正好相反的是，重置成本大幅度下降的时候，这样一个重置成本不支持房价短期内迅速省长。

　　第二个因素就得说点更理论的了，我们当前面对的金融危机说到底是货币危机，大家想想从这两年来，全球的金融海啸曾经倒过一栋房子没有？死过一个人没有？和汶川大地震孟加拉海啸一样，他没有导致实物性损害，什么东西变了呢？买房子，买石油，买股票，买这些东西的对立物叫货币的东西紊乱了，我打个比方说，我们这个房子的层高是6米，现在不是房子矮了，是每一米的尺度变了，这个金融危机就是一个全世界的货币体系发生了巨大紊乱的结果，钱值多少钱不知道了，说实话我们的价格是跌是涨了，你是拿一个叫做人民币的东西来衡量的，如果拿石油来衡量，拿股票来衡量那不得了，过去拿八桶石油可以买一平米房子，现在买一平米的房子要26桶石油才能买到，如果拿石油来衡量不是那货币来衡量房价涨跌的话，就是这样的。大家也许近期注意到周小川先生说，如果有一个美元以外的国际性货币来储存货币的话，就不会让全世界的货币出现紊乱，是货币自己冷涨热缩了，一天24小时这种剂量单位是有自然属性的，这是可以用物理概念定义的，一天是多少小时？赤道有多长？都可以定义，但是一块钱是多少？这是没有定义的，所以我们面对的实际上不是房价涨跌，而是货币的涨缩，在这样一个大背景下，我们指望短期内中国房地产价格作为中国资产价格的组成部分特立独行，是不现实的。我们的美元也好，人民币相对于石油，相对于A股市场，相对于美国纳斯达克道琼斯，到已经跌到70年代最低点了，跌得幅度一点不逊色与A股市场，也就是说这个货币本身出问题了，我们如果没有一个世界货币体系，特别是货币体系，尤其是CPI，我们说房价的时候指的是货币和资产价格比之间的关系，全世界的货币都面对同一个问题，尺子原来一米是三尺，可现在尺子变长了，尺子变化过程中，指望它的衡量单位价格出现大的奇迹是不大现实的。

　　第三条原因，我们面对的这个金融危机又是一个资产缩水和债务不缩水的矛盾，发展到尖锐对立的时候了，简单说，在这场金融危机中全世界的房产，股票都大幅度缩水了，包括中国的，我们都明白，我们A股市场的市值20万亿没了，但是全世界张三欠李四的钱，李四欠王五的钱，债务规模一分钱都没有缩水，绝不会有债权人会让债务人还钱的时候也打个八折，这就是资产缩水和债务不缩水的矛盾发展到尖锐对抗，在这个过程中，人们持币积极性的动机要比持货的动机强得多，在这个过程中人们的经济行为不是以货求币，而不是以币求货，这个不支持资产的上涨，听懂听不懂没关系，请大家自己回味，谢谢大家。

　　主持人：接下来是我们的一个互动环节，我们有请两位特约评论员，王涛和高志先生，地下的来宾也都有机会请教陈淮先生。

　　王涛：陈主任，我不是学经济学的，但是我今天听了你讲的三条，我觉得我有个问题想请教一下，我感到您说的特别是第三句话，就是，资产缩水，债务一分钱不缩水，我觉得这一点是原来我在清华大学给学生上课的时候提出的房价不回大跌的理由，那么能不能这么理解，我是非常同意您的观点，是不是根据您这个理论，我们房价再大幅度下降这种可能性是不存在的。谢谢。

　　陈淮：房价，我刚才说的这三条，它有一个共同点，就是影响房价的时候和供求关系的变化无关，和需求增长，小阳春啊无关，你无比压把对价格的判断考虑进去。第二个，为什么美国的花旗银行，克莱斯勒，昨天我们还仰视的国际大颚，跨国公司，可口可乐为什么不能收购汇源？请注意，为什么美国大公司说死就死啊？就是因为资产缩水而债务没有缩水，资本信用不能支持它的债务规模了。美国的股票可是上不封顶下不保底的，一天之内美国的公司就会资不抵债，为什么奥巴马非常气愤呢？你拿着纳税人的钱还来分奖金，美国民众当然非常气愤了，并不是说这是一个价格的临界点，相反，变成我们一大批开发商生死存亡的生命线，在这个债务临界点的时候你股权人的权益已经是零了，没你什么事了，只剩下你债主的资产了，是这么一个含义，所以这不可能构成价格的支撑位，别拿股票价格来衡量，只有两种情况下才不会破产，比如说美国整体经济它就不会破产……

　　高志：陈主任，那我们是不是应该多卖些房子呢？

　　陈淮：如果你在前天有一万块钱人民币，现在由于股票价格跌了，一万块钱当时能买1000股，现在能买4000股，这样的含义，那么后比资产是最值钱的，其次是我们刚才说的，从目前看是房地产，或者金融性流动好的资产，如果将来中国不按人民币来衡量，拿股票来说话，那么实际上我们的房地产价格来作为货币单位的话，07年末相比之下（？没听清楚）。

　　提问：主持人我有一个建议，因为我和陈主任的观点有很大的差异，所以我觉得认为

　　亿房网：陈博士您好，我是亿房网的记者，主持人责任不在房价，而在政府不救市，而您的意思是不是政府应该放松监管呢？因为美国的金融海啸正是美国政府放松监管造成的。

　　陈淮：媒体就是喜欢用定义法，文化大革命的时候写大字报的时候我也常用，还是辩证法，第一个，不能没有政府，因为市场是会失败的，会有缺陷的，我们刚才说的一个词是（？），政府应当存在和干预市场的里程碑，包括发达的市场经济国家都公认，在这两个领域里政府的作用是不可忽略的，但是，我们很多媒体朋友都是中文系出身，肯定中文学得比我好，中文里面“但是”这个词非常好，但是是什么？政府和市场的关系永远是辅助性的，首先是市场，然后才是政府，如果政府以为政府是由人组成的，人不管是一个还是群体他的主观意志能够取代客观规律，那是幻想，永远办不到的事，除非他是上帝，上帝也有办不到的事，比如说上帝能不能找出一个上帝自身都不能解决的问题呢？怎么回答？谢谢。

　　提问：刚才陈博士在讲房地产转型的时候，提到市场导向进行转型，遵循市场规律进行转型，但是陈博士也说了，目前的重置成本已经下降了，就是未来的成本是下降的，但是目前面临一个现实问题就是有很多开发企业07年在最高的拿的地，但是现在怎么解决？

　　陈淮：市场不接受眼泪，你让消费者撮合吃，很抱歉，不行。政府也出台了保护政策，比如钢铁，去库存化的问题，我们在08年高位买了很多石油铁矿石，但是市场是不认可你当初的进货价的，所以也请大家注意到，有一个聪明的企业叫万科，万科这几天做了一个减值准备，但是因为咱们今天时间太短，没办法跟大家讲重置成本，如果万科跟大家说我现在挥泪大甩卖，每平方米给大家便宜1000块，他亏了吗？顾敏都明白这个道理，他实际多赚了500块钱，万科，王石就懂这个道理，我们很多媒体就说你看万科老大哥多好，给我们降价，实际上他亏了吗？股票甚至不用再涨到10块，涨到7.8块的时候他就赚了，回去自己想吧。

　　主持人：有请主讲嘉宾国务院经济研究中心组长巴曙中先生。

　　巴曙中：如果一个领导上台说我简单说两句，大家千万不要相信。所以我们房地产市场需要对这几年的产业政策做一个认真的评价。我只讲25分钟，肯定讲完。首先我想讲两个部分，第一，对陈主任刚才的几个观点，逐条提出不同意见。第二呢，尝试着站在一个金融学者的角度谈一谈金融学的看法。

　　陈主任刚才谈的金融四个转型，说当前09年我们是从房地产的非常态变成了常态，现在是常态吗？2月份的房地产投资大幅度回落到20%是常态吗？去年的30%的增长一下子回落到2%，这是常态吗？大家认为是吗？我们说在中国的房地产市场，他的影响力发展，从1999年的房改到现在，130万平方米的城市建成面积，全国的市场是一个非常生机勃勃的市场，如果它按照这个速度再滑下去的话，我看出现负增长为期不远了。我们大家的注意力都非常关注2009年11月9日国务院颁布的40000亿刺激内需政策，但是这个钱是分三年，而且中央只拿1.8个亿，那你这个40000亿的政策对内需的扩大有什么影响呢？因此，我的结论跟他不一样的是，如果前几年的高速增长是非常态，那么目前的低迷状态也是非常态，如果我们的领导还认为这是常常那就麻烦了，大家给他鼓一点掌。

　　第二，陈主任刚才说了，我们从原来的很多企业都能赚钱，转向产业合并退出方向是对的，但是用来比喻的对象不合适，他所比喻的对象是一些传统的，体制僵化的，国有的，加工制造行业，牡丹啊，雪花啊，而我们的房地产市场，是一个受计划挤压的夹缝里面成长起来的市场化行业，它什么时候受过这种情况？那么牡丹雪花的退出我觉得是因为体制落后和管理的僵化，而我们房地产企业的市场实际上是在不断的替代低效率的市场成长起来的，以前银行机关自己买地，盖房子，管物业，效率低得一塌糊涂，99年的房改给了房地产业很大的活力，所以我觉得，整合可能压力在房地产企业，也更在相关的审批部门。

　　第三，转型要转型要摆脱政府，谁不想摆脱政府审批？谁喜欢跟各部门的审批机关打交道的举手？刚才那位记者提问很尖锐，搞得陈主任很不好回答，所以他只能用他聪明的大脑顾左右而言他。我认识很多因为和政府打交道不打好造成损失的房产老板，什么拆迁啊，什么买地啊，我前两天看了一个不同城市房价调查，老百姓买了房子之后，武汉房子现在多少钱？有没有平均价？5000块？怎么做的呢？全国的钱35%去了政府，我看到最苦的房地产商，根据他们的问卷的案例调查，是上海的地产商，他的利润占整个房价的4%，我还问他这个是不是错了？他说没错。其他的钱都不知道去什么地方了？都去了审批部门了。说转型谁不愿意啊？所以包括说我们的，刚才他在回答的时候说，政府要辅助，不是主导，怎么不是主导？房地产商做什么呢？这些老板都说，我主要就是两个事，买地，找银行借钱，地根，银根，这是你自己能够运转的呢？就连你建多大的房子都得要规定好的，而不是消费者自己选择，我愿意买90米，100米，而是陈主任他们定好的，这可能是导致我们这个行业经历了这次危机之后确实要反思，改进的地方。

　　第四，刚才陈主任说了，我们根据城市化的布局要注意提供功能多样的，你们后来给不给他机会让他反驳，如果给机会让他反驳我就被动了，他口才比我好。说，要像西方一样，中产阶级住到30-50公里以外的地方去，我看在可见的将来，大家千万不要相信这样的话。我当过行长，房地产重要的前三位因素，位置，位置，位置，你看北京，上海的位置，跌得最多的就是陈主任说的30-50公里以外的地方，开车快到家的时候，受到一个短信，“河北移动欢迎你”，我还是希望收到“北京移动欢迎你”，还有10分钟，我接着批。刚才陈主任批评主持人，说你不懂产业政策，我支持你。产业政策是什么？说经济适用房建设廉租房建设不属于产业政策，但是对我们这个产业有巨大的影响力，一个城市本来已经有10个月的库存房，我们再拿很多钱去建经济适用房，廉租房，三室一厅，四室一厅，都被那些官员买去了，混淆了市场和政府之间的界限，要批的东西实在是太多了，我还是留10分钟时间讲讲我自己的观点，我花了12分钟时间批他的观点，再留下10分钟讲我自己的观点。

　　怎么看宏观建设？现在像陈教授这样一些水平比我高的很高很高的学者告诫我们，经常要做一下历史比较，我们根据他们的指导经常做历史比较，现在看起来，我们的历史比较跟97，98年比起来非常充分，97，98年出口占GDP的比重只有8%，现在已经冲到了（）%，但是现在，悲观的气氛多，由此得出结论，刚才被两位嘉宾追问，两位嘉宾是揣着明白装糊涂啊，我不赞成持币，08年你持币可以，但是09年你再持币就危险了，没看见各个国家都在比赛印票子吗？我们中国信贷的增长速度，固定资产投资的增长速度，1、2月份的数字目前只有92，93年可以比，从2008年11月份开始，银行信贷增长4600亿，12月份7700亿，1月份有春节，有元旦扣除之后只有17个工作日，我们的银行体系放了1.62万亿，2月份1.07万亿，3月份更降不下来，所以如果高速的信贷投放再支持下去，今年很可能酝酿着一个持币和资产之间又一次戏剧性的转换。在中国改革开放30年的历史上，目前，欧美在应对危机的政策上有非常大的差异，这实际上是基于他不同的历史机遇，美国大规模的注资，大规模的撒钱，美国美联储教授当官之前是非常著名的学者，后来成了中央银行的行长，和陈主任一样，归结为一点，碰到这种问题就是在直升机上撒钞票，才能把局面稳定住，美联储的钞票在一年之内膨胀了3-4倍，但是美国担心什么？美元是霸主地位，他不担心。所以它做大量的银行购买，注资，因为在美国的历史记忆上最怕的是通缩，而欧洲担心的是通胀，欧洲的银行是非常谨慎的，不来花的，但是归结为一点，多多少少都在印票。我建议大家，高度的关注中国接下来的信贷增长状况，不要跟我说你现在感觉不到信贷扩张的好处，大河涨水小河满，这个钱是实实在在投放出去的，你现在没有渗透到是因为你是小河，如果说08年的宏观政策有一点戏剧性，那么我担心09年的宏观政策也可能有类似的戏剧性，只不过是反过来的。

　　长期以来我们有一个体制性优势就是中央管刹车，审批。比如说各地派审查组来看房子，看土地有没有超标，看房子盖了多高，地方管油门，这次两只脚都踩到油门上，所以对今年的宏观形势要做好充足的可能性的准备，第二，对于今年的经济形势我基本上已经认为没有大的悬念，8%基本上没有大的问题，数字计算起来有一点复杂但是不是太复杂，原因很简单，40000亿的刺激经济政策，在09年到位的能有多少？再把2月份2.7万亿的部分扣除，和GDP一起一算，足够可以覆盖，因为可以出口和房地产调整而带来的增长的缺口，08年的9% 的增长，大概有2个点是出口贡献的，到2009年，出口贡献快没有了，房地产的调整如果这个速度又会拖一点，什么都不干6%够了，国务院具有果断出台的能力，足够覆盖2个点的缺口，现在我担心的事情是，这一轮的反弹似成定居了，但是目前的投资基本上是政府投资在做，中央财政是投“铁公基”，土地开发，城市美化亮化，环保，廉租房，那么这些政府主导的相关行业已经明显不足了，加工制造业和调整业还处于恶化时期。在98年我们第一用大型基础设施投资刺激经济反弹，后来是99年的改革将经济带出了低谷，今天我们靠什么？没有这些思考是不行的，我们一定要做长远的准备。

　　第三点，经历这一轮周期波动，我们自己要做一个深刻的反思，刚才陈主任经常拿我们搞证券的人做调侃，这个相当于股票什么，那个相当于搞股票什么？好像我们搞证券的人挺容易的，其实挺艰苦的，但是好在我们还能在传统文化里面找到一些借鉴，猪年买股票就是在那懒着，08年鼠年就是赶紧跑啊，不跑就要被打死了，09年是牛年，反刍之年，重新布局正是时机，这是我个人的看法，房地产的同行也不要太过激动，想涨价，抓紧时间处理库存的房产，土地加大购买，我非常难得的跟陈主任在这一点上取得了共识，因为我怕他待会儿上来又把我批得体无完肤，所以我们房地产的朋友不能有套牢的思想，我们要反思一下自己在扩张和收缩的阶段自己有哪一些做得对，哪一些做得不对，这是一个非常难得的对中国房地产企业家一个反思的时期。

　　关于房地产周期的研究，在全世界我们找了很多文献都是非常粗浅的，所以大家经历这么一个危机，对于我们增强市场自身的阅历非常重要，我最近看了一些文献中，各国房地产波动的周期有一个特点，前期是断点式跳跃的，到了最后喷发了曲线，那就是顶点快到了，而且往往比宏观经济周期要晚个一段时间，客观原因是这样的，主观原因可能是全世界的房地产都过于乐观，所以经过这次洗礼之后我们应该增强这个分析的阅历，应对接下来将要到来的经济收缩，给大家提供一个更好的发展经验和参照。谢谢大家。

　　主持人：首先非常感谢巴博士对我们武汉人观点的支持，因为我知道巴博士本身也是湖北人，谢谢！好，那么下面我们继续进入互动环节，首先还是有请我们的两位特约评论员，宋延庆先生和屈虹晖先生。

　　宋延庆：因为我不是专业人士，所以我都没怎么听明白，我就问一个问题，有人预测咱们现在的利率基点还有135点的下浮空间，你怎么看，这种可能性有多大？再问一个小问题，如果我有5000万本钱，那我现在是持有呢？还是在经济低潮的时候收复资产？你有什么建议，谢谢。

　　巴：利率政策是一个我们国内这段时间大盘犯错误的理由，你刚才的比较其实是拿苹果和梨子来比较，因为欧美的利率是批发利率，而中国的利率是零售利率，两者是不可比的，我们的同一银行同业间的利率是0.5%左右，和国外是没法比的，你再下浮135不就成负的了？因为我们比较了，我们中国的零售利率和欧美的银行利率，我们很多档次的利率比很多欧美的利率还要低，比如我们第一套住房打七折之后应该是4.18左右，已经比欧美的银行低出很多了，再降降到哪去？所以即使要降也是幅度非常有限的，除非1-2季度数据出现很大的恶化，我到觉得准备劲旅的调整空间大一些。

　　第二个，你还问这个问题，那我就要像政府官员一样批评一下你。今年大量的货币投放已经正在成为一个趋势，09年如果一定要做一个选择的话，我赞成持有资产，都有风险，但是持有现金的风险更大。

　　屈：你好巴老师，您刚才说了有一个二次探底，现在我们有消息称，包括新加坡和一些亚太区域，私募基金已经意图进入国内的房地产市场，您有什么建议呢？或者您觉得他们进入市场的意图是什么样的？

　　巴：意图只能猜测，意图就没有什么可检验的，这个意图可能只有主管部门才知道，你还是一会儿问陈主任吧。我们这个政策也需要反思一下，一会儿限制外资，一会儿鼓励外资，把外资也搞糊涂了，所以还是政策的延续性要保证，你不能说这一年增长20%，那一年增长30%，这对整个经济的波动也非常大。

　　主持人：好，台下的嘉宾有没有问题的？一个名额。

　　提问：请问一下巴教授，您刚才给我们提供一点说是09年建议大家持有资产，那么09年我们应该持有什么资产比较好，然后理由。

　　巴：这应该让我们湖北银行产业协会的理财经理给你们回答。我们历史上伟大的理财投资家在金融危机时期投资，是他一辈子里面投资回报最高的，因为金融危机是一次筛选，他可以让你的误判几率降到最低，谢谢。

　　主持人：好，接下来我们将继续今天论坛的第三场演讲，首先我们有请本场的特约评论员洲联集团·五合国际北京分公司总经理曹一勇先生，长江商报刘渐飞先生，接下来我们有请北京中坤投资集团有限公司董事长黄怒波先生。

　　黄怒波：谢谢大家，刚才两位先生讲得都挺严肃，我给大家讲点高兴的事情。

　　昨天我参加新浪网的一个活动，听了潘石屹，王石，任志强的演讲，我觉得现在我们的市场真的发生了很大的变化。潘石屹说了，百日剧变不是他说的，是记者说的。那么现在3月份的数据平均每天的销售大概在500套左右，差不多和去年年初的时候一样了，那么按照销售回升的速度，任志强先生有一个测算，就是按照现在北京的忖量的地产，那么原来测算的是要有24个月才能把他消化掉，但是现在的速度只有8个月才能把存量消化掉，所以地产业最难的时候已经过去了，就我们自己来看应该不会发生百日剧变的灾难性场景，在这个方面我想呢，应该有几个因素。

　　第一个因素，实际上中国的房地产模式在这次的金融危机当中挽救了我们房地产行业，原来我们只有预售制，我们的预售制只有说客户定金交了35%以上，银行才给按揭，这个相对于美国来说，对中国的市场确实是一个保护，所以这次我们可以断定中国的房地产业的寒冬要过去了，不过如此。这次的话题“地产转型”我不太赞同，比如说你给大家介绍一下，中国的地产模式主要有几个，一个住宅地产，一个商业地产，美国也一样，当然了，转型的意思我想理解是不是说从住宅地产向商业地产转型？这样的话我想用一个地产的细分来形容一下，在目前我讲这么几个观点。第一，在金融危机的北背景下房地产行业的困境，这个困境不改善，我们在这次金融危机还会出现同样的问题。

　　首先就是我们的产品太单一，现在民怨之大，社会矛盾之尖锐，主要是住宅行业的地产，为什么呢？因为这个行业是唯一向民营企业开发的最彻底的行业，在随着刚才讲的一下，我想金融危机都是金融学家在揭示了，所谓的金融危机就是流动性过剩，这是政府的责任，美国的钱太多，它就是不断得出创新产品，金融产品，中国也是钱太多，这样导致资产的升值这些问题，所以中国的住宅产业这些年发展很快，但是产品发展得过于单一集中，比如说中国的住宅市场占了多少比例呢？72%，商业地产占了14%，美国是什么比例呢？美国的住在地产是54%，山野是36恩%，其他的10%，前段时间我去洛杉矶，他们说了，美国的住宅市场做了这么大的问题，但是他的商业地产到去年，他们大概有10万家零售的企业倒闭，这是倒闭的，但是有12万-13万的新的零售企业又出现了，所以说这个领域活力还是很强的。所以相比之下，我们目前的注意力主要放在了住宅市场，这样带来的问题就比较多，竞争也比较激烈，那么在政策上我们有很多的问题，实际上现在出了很多的政策，把能给的都给了，这个是应急措施，也带来了很多的问题，比如说信息的拥堵，搞不清楚应该怎么做，给投资商不确定的信心，给消费者也是不乐观的信号，当然，目前大家讨论了，现在的未来得社会保障房要提高到30%以上，这对房地产业的冲击是致命的，我觉得大武汉这边不能不考虑政府的介入。资金链现在是一个大问题，销售在回暖，所以北京有争论，是不是小阳春回来了，但是我们有一个数据，确实地产商心头都在暗喜，和去年不一样。但是融资渠道还是单一的，现金流在放大，利率的降低，新的金融产品创新还是需要一些时间，银行的胆子越来越小，开发的模式也有问题。

　　最近两会有人探讨过，把预售制取消，我在想这个问题作为开发商不是不可能的，预售制是香港的模式，美国也有预售制但和我们不一样。当然了，这个模式的改变对中国目前的预售制模式会产生极大的冲击，所以下一步再做房地产，不得不考虑到会对这个地产模式做一个重大的修改，所以我们做地产商的不能不有一个心理准备，那么在商业地产上现在都在看好，比如说潘石屹现在都投在了商业地产上，这么说吧，在中国政府游戏规则老变的情况下，你做什么风险都很大，商业风险目前存在一个巨大的不确定性，我谈了这么多，下一步应该怎么办呢？

　　我的观点是这样的，这几年对房地产市场要谨慎一些，在金融市场更要继续观望一下，我想武汉的大城市圈给的印象是活力很强，但是我认为他的经济结构和发展还稍微滞后一点，这对房地产商也是一个机遇，40000亿投下去以后对中国经济的拉动肯定很快，给我们的房地产市场带来巨大的空间，只有中国政府在去年发布了一个国民休息计划，现在各个省份都在争着恢复五一长假，武汉有一个大城市圈，还有一个生态圈，这个应该说是一个辐射很大的经济圈，这一点来说武汉的地产企业是捷足先登，不用把风险都集中到住宅市场里面，刚才巴教授也说了周期的问题，这个春节我也仔细看了一下，有几个观点

　　第一，中国的房地产市场实际上很健康，有一本书推荐大家看一下，很不错的一本书，这个书是美国一个作者拉斯特为德写的，叫《逃不开的经济》说，衰退和经济之间循环往复，美国的房地产周期长度是18年，在中国可能快了一点，但是因为中国的房地产市场是98年才开始，所以来得比较快。面对下一轮周期之前我们应该怎么办呢？我们应该避开单纯的住宅市场，因为你不知道中国政府又会出差一个什么法，张宝全现在也在做，雅乐居也在做，就是商业地产，我觉得这个领域的风险是比较小的，度假地产，高尔夫也好，禅修也好，都可以，不仅课余做酒店别墅，也可以做公寓，我们这个度假地产推出了会员制，我们现在拥有中国，日本，美国很多地方的产品，下一步我们就决定不挤在一块儿玩，住宅就让万科去做，因为他已经做得很好了。度假地产潜力也非常大，在金融危机下，或者后金融危机时代吧，我们作为一个地产商来说，应该考虑怎么面对下一轮经济周期，首先在经济回升上涨中尽快占领资源获利，其次我们就要避免在下一轮金融危机中遭遇新的噩梦。谢谢大家。

　　主持人：互动环节，首先还是有请我们的特约评论员曹一勇先生和（刘渐飞）先生。

　　曹一勇：刚才大家谈得很专业，我刚才在会下对黄先生也做了一个采访，我和他有一个约定，有三个最尖锐的问题想在这里当着大家的面提问。第一个问题就是，我注意到，你作为中国的上榜富豪，但是你有一个很艰辛的童年，但是你面对观众的时候对这个问题谈得并不多，但是这个问题对你的影响是什么？

　　黄：《福布斯的咒语》这本书现在很火，讲的是什么呢？主人公叫冯石，这个书我写了一个评论，叫《地狱里唱歌》，说什么呢？就是说，我们的地产商并不是坏人，在我这个年龄的人，我们跟这个国家走过了一个不堪回首的童年，我说你们可以写地产商，可以写知识分子，但是有一条，不要把中国情绪化，不管潘石屹怎么样，他是国家精英，社会精英，为什么？他靠自己打拼，创造了财富，纳税，解决就业，在这个问题上我想应该说，如果社会上把矛盾都集中到地产商身上，还是应该注意一下，不要太情绪化。

　　曹：您也是一个诗人，您评价一下您做诗人和做地产的水平哪个更高？您作为一个富豪写诗，会不会担心公众认为你是无病呻吟？

　　黄：地产很残酷，不是写诗，首先你要面对一个巨大的政府，这个政府也在摸索着尝试着成长，所以他老是敢于立规矩，所以中国民营企业家总是面临这种问题，我们做企业的人都知道，新立的时候是非常非常困难的，这个一点也不艺术，当然啊，写诗歌是现代人的多重身份，和地产是没关系的，但是也有另外一个方面，写诗的人有点左派，他就是一个批判，在这个方面做诗人还是批判得多一些，但是做商人很现实，首先是要在金融危机活下去。做诗人和做富豪我当然会选择做富豪，有多好。

　　曹：我上周采访了中国的二号富豪（），他说，中国的企业家要经常违法，但是不要犯罪，那天他讲了一句话就是，后来长近上报也报道了，就是说，我的钱是绝对干净的。您怎么认为？您有中国企业的原罪吗？

　　黄：我有一句话，这个社会如果不是干净的，没有一个行业是干净的，所以如果再这个背景下，没有谁的钱百分之百干净。但是呢，我们要看到一个前提，就是说我们的市场经济是在一个不完善的背景下开始的，在这个法制环境不断完善的前提下，我们或多或少对我们的原罪街号，或者对我们的一些财富占有之后，我们应该考虑如何还给社会，这样社会还是平衡的。

　　刘渐飞：我简单问一个问题，旅游地产相对的投资额度大，投资周期长，回报周期也会更长，我觉得这个出路不适合与所有的开发企业，尤其是刚才你也谈到了，住宅企业交给万科，但是万科在武汉的案例应该是失败的，所以希望黄董事长能够给湖北的开发商一些更好的建议。

　　黄：第一点我不同意，我们不要早抱有拿快钱的妄想了，房地产是个稳定的产业，下一个五年，你就是做住宅产业也同样有一个回报周期，我们中国人太急，我在那次采访的时候就说，中国人富得太快了，我们应该沉下心来好好做企业，你就应该从100年考虑，你这个企业的回收期10年不算长，而中国的企业回收期非常快，7、8年就回来了，这已经很暴利了。如果一味的图快，你肯定不知道什么时候会被噎死。所以我想如果跟武汉的朋友分享我的经验，我的经验就是我这次好不容易躲过去了，我希望以后做一些长线的投资，慢慢长胖，这才是做企业最安全的。

　　提问：我想问一个问题，现在的开发商和公众总是存在矛盾，如果以你做房地产企业多年的经验来看，房地产企业如何处理这种和公众的矛盾呢？

　　黄：开发商是没有办法的，我们也不想被妖魔化，这个因素很多，房地产是唯一这么多年向民营企业开发得最彻底的，而且这个行业对个人素质和智商要求不高，所以很多人就进来了，然后很多人在中国资本流动过剩的大背景下很快的发了财，所以引起了很多的矛盾，这个产品跟手机不一样，手机买的400块钱，他觉得不好大不了扔掉，然而房子不一样，中国人买房经常是一代人，几代人的事情，这是老百姓唯一的最值钱的资本，现在房价涨得过快，很多人往大城市集中，这些人都是有钱人，结果就把房价都带起来了，结果就是原住民买不起了，因为他们没有，我们政府原来没跟上这个速度，两会的时候讨论居者有其屋，现在改了，居住有住所，你未必都买房啊，你只有住的地方难道不行吗？利润并不是都被我们开发商拿了啊，大部分流入了政府的手里，所以你想银行的利率越来越高，财富费用越来越高，那你算一算，为什么？谁叫你赚了钱呢？地产商被冤枉得多一些也是可以理解的。

　　孟义：大家好。我对刚才黄董事长演讲的认识还是很深的，其实我们回首我们整个房地产发展的历程，我们的生活其实是发生了很大的变化，包括房地产企业，也包括我们身边的人和事都发生了很大的变化。住宅有很多的地方在不断的进行演变和重生，功能也越来越完善。作为房地产产业链上的一员，我们刚才正好也做了个一分析，我们看到一个年销售额在100亿的住宅企业，他每年提供的房屋量大概是10000套，那么对于我们来说，我们每年有150万的客户，150万的消费者会跟我们接触，我们只有比消费者更了解他的需求，才能更专业的为他做好服务。同时丰富自己产品的功能，适应当地消费的群体和文化，这个企业才是一个良性发展的企业。

　　其实住宅消费需求和当地的文化息息相关，他会涉及到他的生理因素和社会背景，我们国内的房地产企业考虑得比较少，如何发现并满足住宅消费者对居住生活质量的不断提升需求呢？我们现在正在做一个中国消费者日常行为习惯的研究，我们和星河湾学习到一个，为业主提供事业修为的平台，生活平台就是为业主整合更多的高端品牌资源，同时还有事业平台，修为平台，星河湾的图片大家可以看一下，是非常漂亮的，北京的星河湾原来是一个臭水沟，而现在像花园一样，这个对社会来说，对消费者来说都是很好的事。所以说我们看到在08年形势比较差的时候，星河湾也创造了一个奇迹。中海对居住文化需求的研究和改革也给了我们很多的启示，他们在对居住细节上的调整很完美的体现了对消费者的关怀，给消费者提供了人性化的服务。

　　卫生间主要有三个功能，厕所，洗澡，洗脸，日本在这些方面的研究比我们先进很多，日本的卫生间很小，只有1.1个平方，但是可以完成两个功能，现在我们国家提出70平方90平方的政策以后，我们要提高我们的功能，我们对主流户型的设计是这样的，90平方的房子卫生间大概在6平米，你可以在很多地方进行细化，家里面如果有老人和小孩子，你在盆子的位置上可以设计成高低不同的两种，这就非常方便了。现在户型是越来越小，可能是60-70平方，如果卫生间只有4平方，你可以列一个对角线，在对角线上布置两个功能，其实就是说，我们和清华大学做了一些研究，主要是针对我们中国人一些行为系滚，空间指数，按照你中国人的身高体型不同，在卫生间洗漱过程不同，让我们的消费住宅更加方便。比如水文调节，40度以上花洒是红色，40度以下就蓝色。中国现在的住宅消费有很多的设计并不是很适合，很统一，如果我们设计师把这些能够进行统一的话，那我们以后的住宅空间会更加完美，更加舒适，住宅文化和谐的重要一面就是整体风格统一，就是你主流风格要统一。如果是自然风格就全部是自然风格，如果是古典风格就全部是古典风格，同时空间风格的营造需要整体搭配，居住文化的不同要配合一些不同的材质，箭牌卫浴也希望和在座的企业一起为消费者服务，做一些好的东西出来。

　　箭牌卫浴的能力是有限的，中国住宅消费者生活品质的提升是无限的，箭牌卫浴愿将有限的能力投入到无限的中国住宅消费者生活品质的提升中去。谢谢大家。

　　主持人：2009年春节后，房地产市场由寒冬突然转入了让人惊喜的暖春，我们很难知道这个春天之后是否会进入火热的夏天，还是说夏天会失落？金融海啸的危机还在，我们的走势依然悲观，房地产何去何从？一切看起来都难以确定，武汉在这样的大环境之下，本土地产企业如何完成转型并发展？大武汉的地产产业规划如何制订？我想这都是我们非常关心的问题，那么接下来就进入本次论坛的精英对话环节，我们这次的精英对话的主题就是本次论坛的主题，金融海啸中大武汉地产转型，下面我有请本次精英对话的主持嘉宾，加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首先代表高志先生，对话嘉宾是，陈淮，巴曙松，黄怒波，谢宗孝，方春，曹一勇。有请。

　　高志：谢谢大家参加这个对话。有一个话题，究竟如何看09年的走势，刚才我听了建设部的专家讲了，说有三大原因，刚才听中国银行的领导讲呢，是有另外的原因，然后刚才听完黄总讲，好像企业本身也有原因，反正各有各的想法，因为刚才他们好像都有一点意犹未尽，我想请陈先生先讲讲，对回暖的看法，对非常态的看法。

　　陈淮：我从来没有说现在是正常状态，我们说的是转型，我们正在向一种市场波动常态转变，我发现金融专家给我们，其实他核心说的市我们下半年面临恶性膨胀，所以你赶紧要持货，不要持币了，可信不可信呢？我举一个例子。去年中国到现在为止，在我们金融专家设计的投资理念推动下，我们买了7400亿美国国债，我们买了4000亿美国良方债券，我们用2000万美金买了美国股票，我们很多国旗大公司当时叫流动性过剩，回收流动性，然后分流流动性，不仅那些大国企海外收购资产现在赔得不行，后来觉得老百姓的钱留着也不好，就搞QDII基金，得，满打满算10000多万亿的美元被套住了，这是金融专家的错。

　　高志：其实房地产专家和金融专家的合作，这个事情从我入这行到最近这两年听得特别多，我觉得我们有很重要的问题就是我们的金融政策和房地产政策有时候是不同步的，不匹配的，前两天我在北京参加一个会议，我就发现一个很奇怪的现象，现在很多搞金融的人到处找投资的机会，但是他有一个特点，就是他只跟大型国企做。我不知道巴教授是否听到这个消息，您有什么建议？

　　巴：我刚才讲的只有因为时间关系不敢像政府领导这样放开了讲，刚才只讲了大河涨水小河满，现在信贷投放主要集中在大企业，因为他手里钱多，拿到钱以后必然有一个传导的过程，不是那么直接的过来，所以现在要看这个信贷扩张的可持续性怎么样，因该是这一周，中国人民银行和中国银监会发布了一个92号文，这个里面明确提出来，通过房地产的融资来推动这个发展，所以我讲形象一点就是，我在一家上市银行担任董事，08年最大的风险是流动性风险，最大的风险是房地产贷款风险，实际上经过这轮危机评估下来，流动性没有什么风险，相当一部分都是低回报的资产，为了保持流动性降低了银行的收益水平，使银行贷款受到了挤压，各种的银行贷款的不良利率不敢说是最低的，较低的，现在看来长三角受出口冲击比较大的出口企业，他因为没有定单，所以可能往往不是金融机构能够作主的，还有我们房地产的主管机关加强和金融业主管机关的沟通协调，我们也不要房地产商一个个去通关，这个成本太高，还是多进行一些政策性的评估。

　　高志：那如果能够做到这样的状态，我觉得就像黄总做的一些作品，现在的一个作品就是大周寺，您做这样一个长线的项目，投入这么大的力量，那么中间类似的金融风暴可能还会有，您到底是怎么想的呢？有的时候拿地划算，有的时候拿现金划算？您到底是怎么考虑的？

　　黄：这个房地产业没有办法简单的说，要看你在哪。首先如果你在北京做，那就不一样。如果我来武汉可能会考虑买住宅了，在这个方面呢，我最近为什么过得比较舒服呢？还是因为我拿地拿对了，我们这个地拿的在北京的三环，所以还是应了永远是地点问题，我感觉做持有型的地产比简单的做住宅风险要小，住宅的利润实际是薄的，在这个方面你可能要不停的拿地，不停的做项目，所以应该说住宅市场需要一个人，像知道我吃这个东西会出问题但是我还是要吃，这个当然位置要选对，所以我认为，持有物业比持有现金要强。

　　嘉宾：刚才谈到转型，其实有几点我个人还是非常赞同的，通过这次金融风暴也好，或者这次的调整周期也好，我相信所有的开发商实际都在思考这个问题，也包括刚才陈主任说的，因为地理空间，交通方式的变化，我觉得这一点是成立的，刚才巴教授也，我在出北京之后不愿意接到“河北人民欢迎你”的短信，但是河北周边的市场形成是不可避免的。北京到廊坊的城铁也在规划当中，所以城市建设规模扩大，经济发展，包括现在信息化产业的发展反倒是我们的一个机会，所以我认为，开发商，其实刚才巴教授和陈主任有一点观点是非常明确的，也就是主持人谈到的，春天已经到了，无非就是春天的情况下我们怎么判断下一轮的日常怎么发展，结合自己的企业特点，我认为每个企业可能在这一轮的发展当中获得自己的机会。

　　高志：最后问方总一个问题，有人说我们现在要利用机会拉动资金，你们箭牌卫浴呢，假如说现在目前处在一个低迷的时候，作为像你这种搞建材行业很著名的企业，你怎么能够在这个时候不受影响，或者减少这个影响？您有什么想法没有？

　　方春：目前从房地产市场来看，是比较冷清的，其实住房有所回升，但是从我个人的看法来讲可能是一个暂时行的，可能需要一个长期观望，作为企业来讲，我认为我们要关注的是如何提高自己的竞争力，提高自己的核心竞争力，作为箭牌卫浴来讲，我们对需求的挖掘和分析，我们为什么参加这次论坛，也是随着时代的变化，在08年一开始我们建材卫浴行业也在转型，这种转型是有些消费人群从原来零售的需求比较多，现在转向了工程渠道，另外就目前来讲我们了解的，中国现在不缺钱，中国人现在越来越有钱，现在通过国家的一些政策消费者的信心已经得到了很大的恢复，对于生活方式的改善和向往大家都是一直存在的，每个人都有提高生活品质的意愿，你用你的差异化的产品和有独特风格的产品去制订你的战略规划，我相信不管冬天再怎么寒冷，你总能屹立不倒。

　　高志：下面有请嘉宾每人一句话，给武汉房地产说句话。

　　陈淮：武汉房地产，以后别在（）建房子。武汉是对中国发展非常重要的一座城市，前景不可限量，就和房地产的前景一样不可限量。

　　方春：确确实实，武汉在房地产市场仅次于北京，上海。未来整个房地产市场包括我们建材卫浴的市场一定会有一个美好的未来。

　　曹总：武汉的地位大家都清楚，我也希望武汉能够通过这次的轮回房地产企业能够找到自己发展的路径，尽快成长，迎接真正春天的到来。

　　巴：在华中科技大学学了七年，所以我们喜欢买靠湖靠水的房子，但是到了北京，购房要求就非常高，屈指可数的水面旁边的楼盘又非常贵，所以武汉的居民天然的享有湖面水面的条件，这是我在其他城市看不到的特色地产。

　　黄：作为地产商来看，这一轮的经济刺激措施，将给武汉的大城市全带来前所未有的机遇，所以我对武汉地产商说一句话，相信未来。

　　高志：感谢各位，对话到此结束。

　　主持人：非常感谢各位嘉宾的精采对话，接下来我们将进行城市观点论坛中国行武汉圆桌讨论环节，这次讨论的主题是反省与展望，武汉房地产的未来，作为区域城市的武汉，如何保证在地域特色中平衡城市建设与地产发展，我们的讨论嘉宾将通过思考与反省，2007年武汉房地产投资浪潮展望武汉地产业的现在和未来，分析武汉房地产市场的需求分析及当前房地产市场走向的政策因素，为武汉房地产的发展把脉诊断。有请本次圆桌主持武汉现代国民经济研究所所长王涛先生，加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华代表高志先生。那么接下来我相所有的嘉宾请靠前排就坐。

　　圆桌嘉宾有，方春先生，曹一勇先生，宋延庆，陈潜峰，吴亚平……

　　王涛：刚才几位嘉宾说的都是房地产业大的趋势，我先把武汉这边的情况跟大家介绍一下。武汉市房地产的发展可以说这几年速度非常快，但是变化也非常快，但是07年疯狂上涨，当时我们很多开发商朋友都说，涨得让我们心惊肉跳，但是08年就明显下来了，08年我们的销售量，销售面积都是缩水了一半，第二个就是说土地成交面积，成交金额缩水60%以上，但是最近有一个新的情况就是，从元月份开始到现在出来了一个小阳春，包括最近的2月份3月份，成交量是非常大的，每天的成交量平均突破了400套，这对所有的开发商是非常振奋的，所以我们想有请我们的高老师，就目前武汉市阶段性回暖讲一下。

　　高志：我对武汉了解得不多，但是我们在武汉做过两个项目，说得不一定对啊，首先武汉在中国的二线城市里面非常特殊，武汉应该具备了做一线城市的可能和潜力，我想武汉的市民也是这么人为的，但是从另一个角度来讲，好像武汉作很多基础设施方面，市政设施配套佛教，包括群众的购买力方面，可能比一般的二线城市还稍微要略低一点，武汉的交通和市政设施正在一个迅速的进步之中，但是还差得比较远，所以我觉得这可能也是障碍了，阻挡了武汉房价的进一步上升。刚才几位嘉宾都谈到，武汉的房地产会有一个美好的未来，用专业的话就是说武汉市的第二成熟效应，我想武汉应该抓住难得的历史机遇，在城市的基础设施上怎么样利用国家的基础信贷投资，能够沾点光，不要错过这个机会，平常没有机会，这个机会再不抓住就有点遗憾了，谢谢。

　　王涛：谢谢高老师，他对武汉市要抓住好的时机，加快争取一些大的基础设施建设的投资，然后提升基础设施的一个水平，包括改变目前的交通状况，从而带动房地产的发展，那么在我们这里面有我们难得咨询的宋老师，他对企业的发展战略，包括对企业转型是深有研究的，在这个之前我们可能看到有两个现象，什么样的现象呢？就是目前武汉市开发企业，对武汉的判断有两极分化，一个就是认为目前的房地产已经开始回暖了，第二个就是目前阶段性回暖，只是一个小阶段性的回光返照，为什么这样说？因为他们觉得目前的金融风暴，从国外到国内，然后再到沿海，中部有一个传导过程，基于这两种判断企业采取的策略可能也不一样，希望宋老师给我们解读一下。

　　宋延庆：我比较同意第二种观点，就是现在从2月份3月份房地产成交量上升了，属于暂时性的回暖，从中长期来看，可能，而且极有可能是市场处于（）阶段的正常性反应，我个人并不对现在的小阳春抱有什么乐观态度。讲两点，第一个，我对武汉房价的判断，类似的活动参加了很多，我个人一直认为像武汉这种二线城市的领头羊，房价现在并不是很高，大概主流价位在5、6000块钱，我去过苏州，他们那里主流价位是7、8000，因为目前各主流城市对基础设施的投资是非常大的，中国有一个北京，北京有一个朝阳公园，有一个几公里，延长至一个武汉，类似于武汉的东湖，东湖有一个，东湖湖岸的延长线就几公里，所以我第一个观点是，房价的发展潜力很大，大家是不是鼓励一下，或者大家心里很乐呵吧。

　　第二个，我有一个建议，我们武汉的房产商应该像北京上海那些优秀的房产商学习，就是内外兼修，现在房地产市场的变化确实是很大，我们应该主动调整企业的产品结构，主动调整企业的发展方向，要建立健全公司一系列的管理体系，找管理要效益，我们最近帮企业完成了一个测算，房地产企业一方面是通过管理控制成本，这个大概能够降低成本3%-5%，同时找附加值要效益，附加值有哪些方面呢？一个是规划设计的附加值，一个是概念的附加值，概念的附加值并不是我们用塑料当黄金来卖，但是又想办法把黄金当白金来卖，这就是所谓的概念附加值，第三个附加值就是品牌的附加值，企业一定要把品牌扎扎实实做上去，也就是说内外兼修，外就是加强运营能力，内就是强化管理，向管理要效益，我简单讲这两点，谢谢。

　　高志：今天咱这会啊，感谢观点机构，感谢武汉的房地产商会，感谢观点杂志，咱们就到这吧。

　　主持人：非常感谢